Az ingatlanárak 2010 óta szinte megállíthatatlanul növekedtek Európában, azonban ez a pandémiának és a háborús helyzetnek köszönhetően változásnak indult. A nyersanyagok árának növekedése és az ellátási láncok is komoly problémát okoznak a vírushelyzetből és a korlátozásokból éppen felocsúdó iparágnak, viszont a beáramló ukrán menekültek fellendíthetik a piacot.
Ahogy az európai gazdaságok kezdenek kilábalni a világjárványból, az ingatlanágazat vezetői körében egyértelmű bizalomnövekedés tapasztalható. A PwC Emerging Trends in Real Estate Europe című tanulmánya pozitív felhanggal hirdeti, hogy az ágazat sikeresen átvészelte a világjárvány legrosszabb időszakát, és az ingatlan továbbra is kedvelt befektetés marad. Ez a bizakodás nem alaptalan, hiszen a továbbra is erős befektetői kereslet is alátámasztja. Mégis van egy kis bizonytalanság az inflációval és az ellátási láncokkal kapcsolatban, ami főként a kiugró építési árakra van hatással, éppen akkor, amikor az ágazat újra szeretné indítani a fejlesztéseket.
Az elmúlt másfél év során rengeteg ember költözött vidékre a nagyvárosokból. A lakásvásárlási szándék a háztartások jövedelme szerint változik, a lakáspiacon kulcsszerepet játszik, hogy a háztartások mennyire, mennyien és mennyit takarítanak meg. Előre tekintve a nettó megtakarítók esetében volt a legmagasabb a várható lakásvásárlók aránya. Ezért – bár aki a világjárvány idején megtakarított, az nagyrészt a pénzét befektette vagy elköltötte – a felhalmozott megtakarítások rövid távon még mindig növelhetik a lakáskeresletet.
A megtakarítások mellett a jelzáloghitelek feltételei és a lakásárvárakozások szintén nagyon fontosak: a hitelfeltételekre és a lakásárakra vonatkozó várakozások dinamikus lakáspiacra utalnak. Az emberek azt várják, hogy a hitelekhez könnyebb lesz hozzáférni, valamint a jelzáloghitel-kamatlábak csökkenni fognak, ami a lakáskeresletet növeli. A lakások mint befektetések vonzereje a világjárvány kezdete óta folyamatosan nőtt.
Bizalmatlanságot, de új bérlőket hozott a háború
A csehországi ingatlanpiac 2022 elejére visszatért a járvány előtti szintre: a lakókereslet visszatért, a befektetési tevékenység pedig 2022 elején kezdett lendületbe jönni Marie Baláčová, a Cushman and Wakefield közép- és kelet-európai adat- és elemzési vezetője szerint.
A prágai irodapiacon alacsony a fejlesztői aktivitás: az előző évben 2016 óta a legkevesebb irodaterület épült fel, és az emelkedő építési költségek tovább lassíthatják az ágazatot. Ezzel szemben a bérbeadási tevékenység növekszik, ami segít betölteni a vállalati irodahasználat változásai miatt keletkezett piaci réseket. Az üresedési ráták is viszonylag alacsonyak maradtak.
Az ipari ingatlanok és a logisztikai piac kezd reagálni az e-kereskedelem és az autógyártás által generált példátlan keresletre. Az építés alatt álló ipari területek száma jelenleg a legmagasabb a történelem során, és az építési lehetőségek hiánya miatt az új fejlesztések Prágától távolabbra tolódnak, különösen Olomouc, Ostrava és Brno városok közelében. Az építés alatt álló 1,1 millió négyzetméter 76 százalékát már előbérelték, ami azt jelzi, hogy a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot. A bérleti díjak így tovább nőnek.
A világjárvány kedvezően hatott az online értékesítésre, és a kiskereskedők mind méretükben, mind számukban csökkentik a téglaüzleteik számát. Másrészt a nagy e-kereskedelmi platformok által elfogadott olyan üzleti stratégiák, mint az ominchannel (több elosztási csatorna összekapcsolása egy cserélhető rendszerbe) némi új keresletet teremt.
Sajnos az optimizmus nem tartott sokáig. Az ukrajnai orosz invázió ismét nehéz helyzetbe hozza a vállalkozásokat és elhozza az inflációt, a magas kamatlábakat és az általános bizonytalanságot.
Ezzel szemben a szlovákiai ingatlanpiac az elmúlt években dinamikusan fejlődött, nyilatkozta Viktor Obtulovič szlovák ingatlanpiaci szakértő lapunknak. Az ingatlanok átlagára az elmúlt 4 évben évente mintegy 20 százalékkal nőtt. Ha valaki 2017-ben vásárolt egy ingatlant Szlovákia fővárosában, Pozsonyban, akkor azt most akár a vételár duplájáért is eladhatja. Az ingatlanárak Szlovákiában az elmúlt 10 évben emelkedtek a leggyorsabban. Egy 3 szobás lakás átlagára Pozsonyban több mint 230,000 euró, ami azt jelenti, hogy egy átlagos munkabérrel rendelkező család számára nehézséget jelent egy ingatlan megvásárlása. Szlovákiában a családi házak átlagára 2,000 euró/négyzetméter, a lakásoké 3,000 euró/négyzetméter. Viktor Obtulovič szerint a szlovákok szeretnek saját ingatlanban élni, amit a statisztikák alá is támasztanak, hiszen azt mondhatjuk, hogy a szlovákok több mint 90 százaléka saját ingatlanban él.
Az elmúlt 1,5 évben a jelzálogkamatok elképesztően alacsonyak voltak, egyes ügyfelek 0,36%-os jelzáloghitelt kaphattak, és ez volt a fő oka az ingatlanpiaci fellendülésnek: az ultraalacsony kamatláb. A nagy kereslet, az alacsony kínálat és az alacsony kamatlábak miatt drága új fejlesztések épülnek prémium építőanyagokkal. Az ingatlan buborék kezd potenciális problémának tűnni, amit még a Szlovák Nemzeti Bank (NBS) is úgy lát, hogy az ingatlanárak ‘kockázatos szinten’ vannak.
A háború elsősorban a bérleti piacot érintette. 2022 március óta a teljes bérleti kínálat több mint egyharmadát ukrán menekültek vették birtokba. Viktor Obtulovič a Hype&Hypernek elmondta, hogy a szlovákiai bérleti piac gyakorlatilag nem létezik, mivel alig több mint 5,4 millió lakos mellett csak valamivel több mint 4800 lakóingatlan kiadó a piacon. Az ukránok közül sokan hazamennek, néhányan maradnak és dolgoznak, és még többen jönnek. Még mindig az ukránok részéről érkezik a legtöbb bérleti díj iránti igény.
A magyar lakáspiacon elkerülhetetlenül lassulás várható, a kereslet csökkenése most érkezett el, és a 2014 óta tartó növekedésnek már szinte vége, számolt be a VG Podcastnak Tancsics Tünde, az Eltinga Ingatlan Kutatóközpont elemzője. „Az első negyedév és az előző év még rekord árnövekedésekkel telt, miután egyszerre érkezett meg a piacra a pandémia idején elhalasztott és a növekvő hitelkamatok elől menekülő, előrehozott vásárlásokban jelentkező kereslet. A zömében hitelből megvalósuló lakáscélú vásárlásokat a dráguló hitelek és a folyamatosan emelkedő árak nehezítik. Az ingatlanok Budapest után immár vidéken is jelentősen túlértékeltek” – emelte ki Tancsics.
Lengyelországban sem különbözik jelentősen a helyzet. Idén áprilisban a Lengyel Hitelinformációs Iroda adatai szerint a nyújtott lakáshitelek száma 38,7 százalékkal csökkent 2021 áprilisához képest, értékük pedig 32,5% százalékkal esett vissza. Ennek oka a hitelképesség csökkenése és a növekvő törlesztőrészletek miatti aggodalmak.
Dr. Edyta Wojtyła a TVN24-nek elmondta, hogy az elmúlt években fellendülés volt az ingatlanpiacon. „Az árak hónapról hónapra emelkedtek. Az emberek az áremelkedéstől tartva vásároltak. Nem gondolkodtak tovább, mert tudták, hogy később drágább lesz” – magyarázta. Dr. Wojtyła szerint a fellendülésen már túl van a piac, most egy kicsit gyengült, de nem omlik össze. Egy enyhe lassulás mindenképpen tapasztalható.
A közgazdász szerint az árak nemcsak a keresleti, hanem a kínálati oldalon is tovább emelkednek. A termelői ár lesz a határ. Az ingatlanfejlesztő azért fogja emelni az árat, mert az ilyen ingatlanok építése magasabb költségekkel jár. „Most azok az emberek, akik korábban nem vásároltak ingatlant, azon fognak gondolkodni, hogy a jövőben megengedhetik-e maguknak a fenntartását” – mondta.
Emelkedő kamatok, csökkenő ingatlanárak?
Az ingatlanárak az Európai Unióban az elmúlt évtizedben sokkal meredekebben emelkedtek, mint a bérleti díjak, derül ki egy hosszú távú lakáspiaci tendenciáiról készült tanulmányból. Az Európai Bizottság által végzett kutatás azt mutatja, hogy 2010 óta mind a bérleti díjak, mind a lakásárak folyamatosan emelkednek az EU-ban. A lakásvásárlás költségei azonban 45 százalékkal emelkedtek, míg a bérleti díjak lényegesen alacsonyabb, átlagosan 17 százalékos növekedést mutattak.
A kamatemelésekkel és a megélhetési költségek egy generáció óta megélt legsúlyosabb válságával szembesülve egyes szakértők szerint lehetséges a lassulás. Az Európai Központi Bank májusban arra figyelmeztetett, hogy az ingatlanárak csökkenésnek indulhatnak, ha a jelzáloghitel-kamatok az inflációnál gyorsabban emelkednek.
A kamatlábak azért befolyásolják az ingatlanok értékét, mert ezek diktálják, hogy mennyit kell fizetni a hitelfelvételért. Az alacsony kamatlábak esetén általában többen szeretnének ingatlanba fektetni, ami felfelé hajtja az árakat, míg a magas kamatlábak általában az ellenkezőjét eredményezik.
Tancsics Tünde a VG Podcastnak elmondta, hogy az ingatlanárak csökkenését nem tartja reális jövőképnek, 10-12 százalékos infláció mellett az árak még emelkedni fognak, de reálértéken már elkezdődhet a fokozatos értékcsökkenés, a kereslet lassulásával. A kamatlábak alakulásától függ a lakáspiac jövője, mivel a jegybanki kamatemelések átgyűrűzhetnek a lakáshitelekre, és ha nem sikerül visszafogni az inflációt, akár kétszámjegyűvé is válhatnak. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanság csökkenti a vásárlási kedvet, a vevők és az építők pedig egyre óvatosabbak, mivel az infláció a reálbérek növekedését is felőrli. Az építőanyagárak emelkedését és a járvány utáni ellátási láncok megszakadását a háború még tovább súlyosbította.
Viktor Obtulovič szerint a kamatláb, amely még mindig alacsony, 3 százalékos szinten van, nagy keresletet teremt az ingatlanvásárlás iránt. Nem valószínű, hogy a cseh piachoz hasonlóan, ahol az átlagos kamatláb 6 százalékon áll, a piac nagyon lehűlne. Rövid távon a 2022-es év végére 4% körüli kamatlábra számítunk.
Grafika: Pisla Réka / Hype&Hyper
A S/ALON BUDAPEST idén a magyar üvegre helyezi a hangsúlyt
Ivan Dorn: Az örökmozgó reneszánsz ember
